Il primo vantaggio che si ottiene acquistando un immobile all’asta è di carattere economico.

Un immobile messo all’asta solitamente ha un prezzo inferiore rispetto al valore di mercato. Non è disponibile però una valutazione esatta del possibile risparmio ottenibile dal comprare una casa all’asta.

Il profitto che si può conseguire dipende dalla conoscenza del mercato immobiliare, dai lavori di ristrutturazione necessari e dalle possibili pendenze sull’immobile.

Prima di procedere a presentare un’offerta, è bene informarsi sull’immobile messo all’asta. Tutte le informazioni utili sono contenute nella perizia giudiziale, ovvero un documento richiesto dal Tribunale presso il quale sarà svolta la vendita e che contiene:
•    L’ubicazione dell’unità immobiliare;
•    I dati catastali dell’immobile;
•    La planimetria;
•    Lo stato dell’immobile;
•    Gli eventuali vincoli storici o paesaggistici;
•    Eventuali fotografie;
•    Le eventuali difformità edilizie o catastali e la loro possibile sanabilità;
•    Le eventuali morosità condominiali;
•    Ogni altra informazione utile a descrivere l’immobile e il suo stato.

Ogni partecipante ha il diritto di visionare l’immobile fissando un appuntamento con il custode designato dal giudice e indicato nell’ordinanza di vendita.

L’ordinanza di vendita è l’atto emesso dal giudice una volta ricevuta la perizia giudiziale. Anche l’ordinanza di vendita è da visionare poiché contiene tutte le informazioni relative alle modalità di esecuzione della vendita, ovvero:
•    Modalità di asta (con o senza incanto)
•    Il prezzo della base d’asta
•    Il valore dei rilanci
•    Modalità di consegna della cauzione
•    Modalità di versamento in caso di aggiudicazione dell’asta;
•    Data fissata per la vendita all’asta;
•    Indicazione del giudice dell’esecuzione o professionista designato;
•    Indicazione e riferimenti del custode nel caso in cui si voglia effettuare un sopralluogo dell’immobile messo all’asta.

Altro elemento da valutare è la modalità di pagamento in caso di aggiudicazione. Tendenzialmente, i tempi per versare quanto offerto, al netto della cauzione già versata, sono stretti (termine massimo 120 giorni dall’aggiudicazione). Il pagamento può avvenire con bonifico oppure anche mediante erogazione di un mutuo ipotecario. Dunque, occorre avere già una disponibilità liquida al momento della partecipazione all’asta, oppure aver già ottenuto da una banca rassicurazioni sull’erogazione di un mutuo (utile in tal senso è la cosiddetta predelibera, ovvero un documento bancario che indica l’ammontare massimo che il partecipante può ottenere a titolo di mutuo).

Infine, ultima valutazione da compiere, ma non in ordine di importanza, è se l’immobile è occupato o meno al momento della vendita all’asta. Anche in questo caso la legge tutela il nuovo acquirente, però, è bene considerare tale aspetto, che sarà oggetto del mio prossimo articolo assieme alle modalità di pagamento in caso di aggiudicazione d’asta e delle conseguenze del mancato versamento del saldo nel termine stabilito.

L’art. 571 c.p.c. prevede che chiunque possa partecipare ad un’asta giudiziaria tranne il debitore, pena la nullità dell’offerta formulata o dell’aggiudicazione avvenuta.

Non possono, inoltre, partecipare all’asta:

- gli amministratori dei beni dello Stato, dei comuni, delle province o degli altri enti pubblici, rispetto ai beni affidati alla loro cura;

- i pubblici ufficiali, rispetto ai beni che sono venduti per loro ministero;

- coloro che per legge o per atto della pubblica autorità amministrano beni altrui, rispetto ai beni medesimi;

- i mandatari, rispetto ai beni che sono stati incaricati di vendere;

- i genitori per gli immobili di proprietà dei figli minori.

Possono partecipare:

- i creditori del debitore esecutato, intervenuti o meno nel processo esecutivo;

- amici e parenti del debitore esecutato;

- i titolari di diritti sul bene (es. inquilini).

Il mondo delle aste giudiziarie è molto complesso, avere esperienza nel settore è fondamentale. L’acquisto all’asta richiede una conoscenza delle procedure e la preparazione della documentazione a concludere la vendita.

Il supporto di un consulente immobiliare che fornisca un servizio di consulenza aste potrebbe essere necessario per ottenere consigli durante il processo di preparazione della documentazione e di accompagnamento all'asta.

I dettagli tecnici che vengono forniti prima dell’asta sono:

- Quale immobile è in vendita

- I dettagli relativi allo svolgimento dell’asta

- Il prezzo base e il prezzo minimo di rialzo

- Il termine della presentazione delle offerte e la procedura di vendita (con o senza incanto)

- La perizia tecnica realizzata dal perito nominato dal tribunale

È possibile visitare gli immobili contattando il custode incaricato al numero di telefono indicato nell'avviso.  Per alcuni immobili è disponibile un video o una fotogallery che permette una “visita virtuale” dell’immobile. In caso di interesse si potrà fissare la successiva visita con il custode.

L’asta senza incanto è il tipo più comune di vendita in caso di pignoramento. Si tratta di una cessione senza rilancio. Le persone interessate all’acquisto dell’immobile devono presentare presso la Cancelleria, nel giorno e nell’ora indicati dall’avviso di vendita, un’offerta irrevocabile in busta chiusa. Ciò significa che nessuno dei partecipanti sa il prezzo che ha depositato un concorrente. In secondo luogo, chi vince deve comprare l’immobile per la somma scritta nella busta, anche se si rende conto che quanto ha offerto è molto più alto rispetto a quanto proposto dagli altri.

Nel momento in cui decidi di presentare l’offerta, ci sono alcune regole da rispettare. La prima è che la busta deve essere accompagnata da un assegno circolare con un importo pari al 10% del prezzo proposto a titolo di cauzione. Inoltre, secondo la legge, possono essere accettate offerte più basse fino al 25% rispetto al prezzo fissato.

Facciamo un esempio.

Se la base d’asta di un immobile è pari a 200.000 euro, si potrà presentare un’offerta da 150.000 euro in su. Poniamo che venga presentata una busta con dentro quella cifra. Dovrai accompagnarla con un assegno circolare pari a 15.000 euro.

Una volta che tutte le buste sono pervenute si procederà all’apertura. A quel punto, si profileranno diversi scenari. Se sono presenti più offerte, non vincerà la più alta, ma si procederà ad una gara tra tutti coloro che si sono mostrati interessati. La base d’asta sarà l’importo dell’offerta maggiore.

Se, invece, vi sarà solo una proposta congrua, sarà quella ad aver vinto. Cosa succede, invece, se l’asta va deserta o se le buste che arrivano non rispettano i criteri cui ho accennato? In questo caso ne verrà indetta un’altra.

Nella vendita con incanto (artt. 576 ss. c.p.c.), nel corso dell’udienza pubblica fissata per l’asta, i diversi partecipanti possono rilanciare sulla loro offerta o su quella di un altro partecipante. Spetta al giudice dell’esecuzione stabilire il prezzo base dell’incanto, il valore minimo del rilancio di offerta, l’ammontare della cauzione (da depositare in data precedente al giorno dell’asta) e le modalità e tempi di pagamento in caso di aggiudicazione. Si aggiudica l’immobile messo in vendita il partecipante che ha proposto il rilancio maggiore senza ulteriori aumenti entro 3 minuti dall’ultimo rilancio.

L’aggiudicazione non è immediata in quanto entro dieci giorni dall'incanto possono ancora essere fatte offerte di acquisto ad un prezzo superiore almeno di un quinto di quello raggiunto nell'incanto e con il versamento di una cauzione pari al doppio della precedente. In tal caso si apre una nuova gara.

Recentemente, è stato riformato il sistema delle aste. La riforma [1] ha portato alla creazione del portale delle vendite pubbliche del ministero della Giustizia, rendendo contemporaneamente obbligatorio le pubblicazioni degli avvisi di vendita nel suddetto portale. Se questo non avviene nei termini stabiliti dal giudice a causa di una mancanza da parte del creditore, il magistrato dichiara con ordinanza l’estinzione della procedura esecutiva. A partire da aprile 2018, inoltre, l’asta giudiziaria deve essere svolta in maniera telematica. Questa metodologia ha lo scopo di raggiungere più persone interessate che potranno partecipare alle aste senza bisogno di recarsi di persona nei luoghi dove ha fisicamente luogo la vendita dell’immobile.

Esistono diversi tipi di asta telematica. La prima è la vendita sincrona. Si tratta di un’asta in cui i rilanci sono formulati attraverso il portale in tempo reale. Prevede la partecipazione simultanea di un giudice e di tutti gli interessati.

Vi è poi la vendita sincrona mista. Questa permette anche la partecipazione di soggetti che presentino offerte in via analogica mediante deposito del cartaceo in cancelleria.

Infine, c’è la vendita asincrona. (detta anche dall’incanto lungo), che riguarda generalmente i beni mobili. Si tratta di una procedura in cui gli offerenti formulano rilanci in via telematica in un lasso temporale determinato e senza la simultanea connessione del giudice o del referente della procedura. In questo caso le comunicazioni del gestore della vendita saranno effettuate a mezzo email o sms. Tale procedura viene usata, ad esempio, su Ebay.

La legge ha dato possibilità al giudice di evitare la procedura telematica se, a giudizio del magistrato, esistono pregiudizi per i creditori o per la procedura che la vendita online comporterebbe. In questo caso, può essere disposta una gara ibrida che consenta di depositare in cartaceo le offerte e di effettuare rilanci personalmente, al di fuori della piattaforma.

Per soddisfare il debito nei confronti di un creditore è possibile vendere l’abitazione prima che l’immobile arrivi all’asta. Un acquirente ha la possibilità di realizzare l’acquisto di un immobile pignorato prima dell'asta immobiliare.

La vendita in pre asta permette la vendita di un immobile quando i debiti sono inferiori al valore dell’immobile.

I vantaggi principali della vendita in pre asta sono:

• il creditore ottiene il denaro indietro in tempi inferiori perché non è necessario seguire tutte le procedure per la vendita di una casa all’asta;
• il debitore ha la possibilità di vendere l’immobile ad un prezzo maggiore rispetto a quello di asta e quindi ottenere una somma di denaro maggiore necessaria a ripagare il proprio debito evitando il rischio che la casa non sia venduta all'asta;
• vi è un risparmio dei costi di procedura per la vendita di una casa all’asta che potrebbero ricadere sul creditore precedente;
• la vendita pre asta è una vendita comune e non un’esecuzione forzata, permettendo al debitore di non essere iscritto presso la Centrale dei Rischi;
• l’acquisto in pre asta permettere all’acquirente di entrare in possesso di un immobile solitamente ad un prezzo inferiore data l’esigenza delle parti di vendere l’abitazione in tempi brevi.

Tramite un acquisto di una casa in pre asta è possibile ottenere un prezzo inferiore del 20-25% rispetto al prezzo di mercato. In questo caso è possibile godere di tutti quei vantaggi riservati alle compravendite comuni.

Questa operazione tende a non essere usata spesso perché è necessario raggiungere un accordo fra le parti e il debitore deve essere disposto a procedere alla vendita dell’immobile.

Un’asta deserta non è un evento raro. Quasi mai, l’immobile viene aggiudicato nelle prime due liquidazioni. Ciò accade perché, per legge [2], ogni nuova asta comporta un ribasso del prezzo fino al 25%, con la facoltà del giudice di dimezzare il prezzo dal quarto tentativo in avanti. Chi è interessato veramente all’immobile tende, quindi, a far abbattere il suo valore in modo da poter mettere in busta una cifra minore. Molto spesso accade che immobiliaristi o affaristi in cerca del «colpaccio» si accordino tra loro per non presentare buste durante le prime vendite, approfittando di costi più vantaggiosi che verranno proposti in seguito.

Con la riforma della giustizia del 2014 [3] è stato promulgato un articolo che pone un freno ai ribassi nelle aste giudiziarie. Di fatto, viene affermato che, dopo la terza asta andata deserta, il giudice deve disporre l’estinzione anticipata del processo esecutivo. Questo, però, può accadere solo se il prezzo base dovesse raggiungere una somma eccessivamente inferiore al reale valore di mercato dell’immobile. È chiaro che deve trattarsi di casi limite, nei quali la valutazione del bene è così bassa da non coprire neppure i costi necessari per la vendita.

Tale disposizione è stata pensata per combattere il fenomeno di cui abbiamo parlato prima, ovvero quello degli affaristi senza scrupoli. Dall’altra parte, non si vuole neanche danneggiare il creditore che, dopo aver anticipato le spese ed aver atteso per molti mesi l’inizio della procedura esecutiva, vede scomparire i suoi legittimi diritti.

Gli esiti delle aste giudiziarie devono esser comunicati dai Professionisti responsabili della Procedura ai siti su cui è stata precedentemente richiesta la pubblicazione della stessa. I siti provvedono quindi ad aggiornare le schede, in relazione agli esiti di ogni singola vendita.

In particolare il sito www.astegiudiziarie.it adotta differenti diciture per i vari tipi di esiti:

• aggiudicata: l’asta si è conclusa con un’aggiudicazione

• non aggiudicata: l’asta si è conclusa senza aggiudicazione

• deserta: l’asta non si è volta a causa della mancata partecipazione

• bandita rifissabile: l’asta si è conclusa, ma l’esito della stessa non è stato ancora comunicato dal Professionista, pertanto è potenzialmente rifissabile, salvo diverse comunicazioni

• bandita rifissata: l’asta si è conclusa ed è già stata fissata la data per un nuovo tentativo di vendita, ma ancora non sono stati inviati i documenti aggiornati e la richiesta di una nuova pubblicazione

• rinviata: l’asta non si è tenuta nella data fissata, ma è stata rinviata a data già stabilita, in attesa di nuova documentazione

• bandita archiviata: l’asta si è tenuta ed il Professionista ha comunicato che non ve ne saranno altre, perché la stessa è stata aggiudicata, oppure perché il Giudice ha deciso la non convenienza nel programmare altri tentativi di vendita

• estinta: la procedura viene dichiarata estinta con apposito provvedimento del Giudice, pertanto non si procederà ad alcun tentativo d’asta

• sospesa: l’asta precedentemente fissata può essere sospesa attraverso la richiesta del Professionista, a causa di impedimenti che non ne consentono il regolare svolgimento

E’ stata definita tra l’Associazione Bancaria Italiana e i Tribunali una “Convenzione per l’erogazione dei mutui agli aggiudicatari”, in virtù della quale la stipula dell’atto di mutuo con concessione dell’ipoteca avviene contestualmente al decreto di trasferimento. Il mutuo “convenzionato” facilita la partecipazione alle aste giudiziarie di tutti coloro che non dispongono immediatamente della liquidità necessaria.

L’elenco delle banche aderenti alla convenzione è pubblicato sul sito http://www.abi.it/.../Procedure-esecutive-Aste....

Il termine entro il quale depositare il saldo per l’acquisto di un immobile all’asta e le modalità per farlo sono indicate nell'offerta di acquisto (entro il limite di 120 giorni dal giorno dell'asta).

Ove l’importo non venga versato nei termini previsti il Giudice dichiarerà l’aggiudicatario decaduto e disporrà che la cauzione a suo tempo versata sia trattenuta a titolo di multa, oltre ad un'eventuale ulteriore sanzione.

Il bene sarà reso di nuovo disponibile alla vendita: ove il prezzo di aggiudicazione di questa nuova vendita sia inferiore alla vendita precedente, il primo aggiudicatario dichiarato decaduto potrà essere condannato a pagare la differenza.

Dopo l’aggiudicazione dell’immobile i soldi verranno distribuiti nella seguente modalità:

- le spese accessorie saranno utilizzate per pagare il delegato alla vendita (professionista che conduce l’asta) e ,in caso della presenza di condominio, l’amministratore condominiale

- i soldi ottenuti esclusivamente dalla vendita invece, verranno distribuiti dalla procedura esecutiva al creditore

Ma chi sono questi creditori? I creditori non sono altro che i titolari del credito, per essere più chiari tra i creditori possiamo trovare le banche o i condomini, che potranno avvalersi dei beni del debitore per far fronte al debito maturato.

Nel momento in cui si decide di partecipare a un’asta, si è tenuti a versare una cauzione pari al 10% dell’offerta presentata. L’importo restante va invece saldato nei tempi e nelle modalità previste dall’ordinanza di vendita in caso di aggiudicazione.

E quando l’aggiudicatario non paga, cosa succede? La prima cosa che devi sapere è che in nessun caso l’immobile rientra in possesso del debitore. Perciò, una finta aggiudicazione da parte di un parente non può risolvere alcun problema.

Se l’aggiudicatario non salda il prezzo nei tempi previsti, il Giudice annulla la vendita e organizza una nuova asta. Tutto ciò genera ovviamente dei costi e dei rischi aggiuntivi: la vendita che sembrava conclusa è andata in fumo e ora ci si trova a dover ricominciare tutto daccapo.

Chi si aggiudica una casa all’asta e poi si tira indietro dovrà infatti farsi carico delle conseguenze. Innanzitutto, la cauzione precedentemente versata verrebbe trattenuta a titolo di multa. Senza contare che nel caso in cui la somma del ricavato della vendita successiva e della cauzione trattenuta fosse inferiore al prezzo di aggiudicazione che lui stesso si era impegnato a pagare, sarà tenuto a versare la differenza.

Tra le maggiori preoccupazioni di coloro che intendono partecipare ad un’asta immobiliare, vi è quella di affrontare l’aspetto inerente la liberazione dell’immobile acquistato. Quando si parla dello stato d’occupazione di un immobile in asta, le principali situazioni sono:

1. libero 
2. occupato dal debitore 
3. occupato con titolo opponibile 
4. occupato senza titolo

Il punto 1. è decisamente la situazione migliore che possa capitare, poiché l’immobile è già libero da persone, pertanto, una volta avvenuta l’aggiudicazione ed emesso il decreto di trasferimento, si entra in possesso pieno dell’immobile.

Il punto 2. prevede che, fin quando la casa messa all’asta non viene aggiudicata, la proprietà resti in capo al debitore; la casa è quindi abitabile fino al trasferimento, a meno che il debitore non ostacoli le visite o cerchi di impedire la vendita dell’immobile con comportamenti scorretti atti a minare la buona riuscita della vendita.

E se l’immobile è locato? Si possono aprire due strade, il punto 3 ed il punto 4:

• Punto 3. Occupato con titolo opponibile: contratto d’affitto stipulato prima del pignoramento. È bene sapere che l’Art. 2923 del Codice Civile tutela sempre e comunque l’inquilino che, prima del pignoramento, abbia stipulato con il vecchio proprietario un regolare contratto di affitto. Due le condizioni che rendono valido il contratto di affitto: avere data certa e anteriore al pignoramento ed essere stato regolarmente registrato presso l’agenzia delle entrate anteriormente al pignoramento. In questo caso, l’aggiudicatario subentra al vecchio proprietario nel contratto di locazione, che continua, alle stesse condizioni, fino alla sua scadenza naturale. Sarà il nuovo proprietario a riscuotere la locazione.

• Punto 4. Occupato senza titolo: contratto d’affitto stipulato dopo il pignoramento. In questo caso la legge tutela l’aggiudicatario; il contratto stipulato dal debitore quando il bene è già pignorato è inefficace nei confronti dei terzi, poiché, una volta effettuato il pignoramento, il bene, anche se continua a restare nella materiale disponibilità del debitore, gli è sottratto giuridicamente, nel senso che non può disporne. In pratica, quindi, se la casa è data in affitto dopo il pignoramento, il titolo abitativo non è valido.

Il divieto di pignoramento della prima casa vale quando il creditore che agisce è l’Agente della Riscossione. Il che succede quando il contribuente non paga le cartelle esattoriali o gli accertamenti fiscali immediatamente esecutivi dell’Agenzia delle Entrate o dell’Inps. Dunque, il divieto di pignoramento della prima casa vale solo per i debiti di carattere fiscale, per sanzioni amministrative o per quelle penali.

La legge italiana prevede che il debitore risponda delle proprie obbligazioni con tutti i suoi beni, presenti e futuri.

Dobbiamo però chiederci che cosa succede qualora il “bene” è costituito da un immobile in comproprietà con altro soggetto (ad es. due coniugi o due fratelli) e quest’altra persona è estranea alla situazione debitoria.

Chiariamo subito un dubbio: l’art. 599 c.p.c. stabilisce che “Possono essere pignorati i beni indivisi anche quando non tutti i comproprietari sono obbligati verso il creditore…”.

Quindi, anche i beni cointestati possono essere pignorati ma con i limiti che andremo a vedere qui di seguito.

I soggetti creditoriInnanzitutto dobbiamo distinguere a seconda che il creditore sia un agente di riscossione oppure un soggetto privato.

Nel primo caso il pignoramento può essere portato avanti solo se il debitore non possiede altri immobili (case, terreni, ecc.), neanche in quota.

Infatti, per legge è prevista l’impignorabilità dell’immobile se questo costituisce la sua unica casa e se la stessa corrisponde effettivamente alla sua residenza, registrata come abitazione civile (e non si tratti di un immobile di lusso).

Quando invece il creditore è un privato (banche, finanziarie, società, condominio, ecc. …) l’espropriazione dell’immobile, cioè del bene nel suo unicum, è possibile per la quota di proprietà del debitore.

V’è da segnalare che l’espressione “espropriazione di beni indivisi” è inesatta: l’oggetto del processo esecutivo, infatti, non è il bene comune nella sua interezza, ma solamente la quota o la parte indivisa di proprietà del debitore escusso.

La quota è la misura, la frazione di partecipazione di ciascun contitolare al diritto soggettivo comune (Galgano, Diritto civile e commerciale, I, Padova, 1999, 518) e soltanto questa è colpita dal pignoramento.

Il bene cointestatoIl caso tipico è quello di un immobile in comproprietà tra due o più persone, ove l’espropriazione viene promossa per i debiti personali di una sola di queste.

L’espropriazione della quota inizia con il pignoramento che, ovviamente, deve essere preceduto dalla notifica del titolo esecutivo e del precetto.

In tutti i casi in cui vi sia un immobile in comproprietà, la normativa prevede che il creditore debba notificare l’atto di pignoramento anche al comproprietario che viene messo a conoscenza dell’esistenza della procedura esecutiva in corso.

Eseguito il pignoramento e notificato ai contitolari del diritto espropriando l’avviso di cui all’art. 599 co. 2 c.p.c., il creditore procedente ha l’onere di proporre l’istanza di vendita, a cui farà seguito il decreto di fissazione d’udienza da parte del giudice dell’esecuzione. All’udienza il giudice dovrà valutare e provvedere in ordine alle modalità di liquidazione della quota che appartiene al debitore.

a) La separazione della quota in naturaSe la tipologia del bene lo permette, il giudice provvede alla separazione della quota in natura, cioè separando le quote materialmente determinate di proprietà dei due soggetti.

È un caso che si realizza raramente in quanto spesso i beni non sono così di facile separazione materiale (si pensi ad esempio ad una casa che venga divisa perfettamente a metà). Tale valutazione attiene ad un profilo di comodità materiale e di convenienza economica. Possono proporre questo tipo di separazione tutti i contitolari del bene che, in tal modo, manifestano la loro volontà di mantenere la comunione sul bene estromettendo il solo debitore.

È discusso se per la separazione della quota in natura sia necessario il consenso di tutti i contitolari: l’opinione maggioritaria, tuttavia, ritiene indispensabile l’accordo di tutti proprio per il fatto che c’è una situazione di comunione.

Dopo il provvedimento di separazione, l’esecuzione va avanti con la vendita o l’assegnazione della quota attribuita al debitore. Se non è possibile la separazione in natura del bene, il giudice è chiamato a scegliere tra la vendita (o assegnazione) della quota indivisa o la divisione totale.

La scelta tra i due procedimenti non si basa solo su meri criteri di opportunità e convenienza, ma viene espresso anche un giudizio prognostico avente ad oggetto le chance di riuscita della vendita della quota indivisa. In altre parole, il giudice sceglierà la divisione del bene qualora sia improbabile che la vendita (o l’assegnazione) della quota indivisa realizzi un corrispettivo pari o maggiore del valore della quota stessa.b) La vendita o l’assegnazione della quota indivisaLa vendita (o l’assegnazione) della quota indivisa comporterà il subentro da parte del terzo acquirente nella posizione del debitore, andando così a reintegrare la comunione. In tal caso debbono essere sentiti in giudizio anche i contitolari non debitori.c) La divisione del bene comuneSe non è possibile la separazione in natura e non è conveniente la vendita della quota indivisa, il giudice dovrà disporre la divisione del bene comune.

Detta divisione non può tuttavia essere disposta d’ufficio dal giudice ma presuppone un’istanza dei creditori o dei contitolari non esecutati. Optando per questa soluzione, l’esecuzione immobiliare verrà sospesa e si aprirà un nuovo e diverso procedimento civile (cd. divisione endoesecutiva) che si concluderà con una vera e propria sentenza di divisione.

Una volta concluso il giudizio di divisione, l’esecuzione immobiliare dovrà essere riassunta e si potrà così procedere alla vendita della quota di proprietà del debitore.I passaggi sin qui illustrati, nel caso in cui la comproprietà sia riconducibile alla comunione legale tra i coniugi, subiscono però una deroga.

Infatti, secondo un orientamento della Corte di Cassazione ancora non pienamente consolidato, ma condiviso da molti Tribunali, nel caso di debito di un solo coniuge in comunione dei beni, il pignoramento avrà ad oggetto comunque l’intero bene, senza la possibilità di separare parti o quote di quel bene o di venderne una quota indivisa. Secondo questo orientamento, dunque, il bene che rientra nella comunione e che viene pignorato per i debiti di uno solo dei coniugi, verrà venduto interamente, e l’altro coniuge che ne era comproprietario, ma che non era debitore, riceverà la metà del ricavato della vendita (C. 6230/2016).

Partiamo da un'importante premessa: solo i beni indicati nell’atto di pignoramento possono essere messi all’asta.

Questo significa che i tuoi mobili e tutti gli altri oggetti personali che si trovano in casa tua non verranno pignorati automaticamente insieme alla casa. Potrebbero essere pignorati a loro volta, questo sì, ma solo attraverso un’altra procedura esecutiva. Di conseguenza, se hai ricevuto soltanto un atto di pignoramento immobiliare, continuerai a essere proprietario di questi oggetti e potrai portarli con te nella tua nuova casa.

Tieni però presente che, se la tua casa è stata pignorata, il pignoramento si estende anche agli accessori, alle pertinenze e ai frutti: può trattarsi ad esempio del terreno su cui è stata costruita, o al reddito che genera se invece di abitarci personalmente l’hai affittata a terze persone.

Se all’emissione il decreto di trasferimento, la casa è ancora occupata dal debitore, il Giudice inserisce nello stesso decreto anche l’ingiunzione al debitore di lasciare l’immobile.

L'acquirente non compra l'immobile tramite aggiudicazione, ma tramite vendita privata, che avviene prima dell'asta effettiva. Tramite un accordo tra debitore, creditore e terzo, l'immobile, oggetto di esecuzione, viene venduto con una compravendita immobiliare tra privati prima dell'asta. In questo modo, l'acquirente evita di doversi confrontare con altri potenziali acquirenti, non dovrà preoccuparsi della liberazione dell'immobile.

I parenti, indipendentemente dal grado di parentela (cioè possono essere fratelli, sorelle, partner, cugini del debitore) non possono ricomprare la casa messa all’asta presentando un’offerta per conto del debitore o di altri, ma possono riacquistare l’immobile in qualità di nuovi offerenti. Ovvero, se il parente vuole tentare di aggiudicarsi all’asta l’immobile a nome del debitore non può farlo mentre ne ha titolo se lo fa per conto proprio, cioè risultando tra i vari offerenti e non come rappresentante del debitore esecutato.

Tra i soggetti che possono partecipare all’asta, fare offerte e aggiudicarsi la casa troviamo anche:

• il creditore, sempre che non abbia già depositato la richiesta di assegnazione diretta dei beni pignorati al debitore
• marito o moglie del debitore – sia in regime di separazione che comunione dei beni – 
• amici, figli o altri parenti del debitore, a patto che non ci sia un accordo fraudolento per intestargli nuovamente l’immobile

Al contrario, non possono partecipare all’asta i genitori o il tutore legale di un minore il cui immobile è stato pignorato ed espropriato.